Mieterhöhung-Rechner: Kappungsgrenze und Fristen
Prüfen Sie in Sekunden, wie hoch die Nettokaltmiete nach § 558 BGB maximal steigen darf und wann die Fristen laufen. Alle Berechnungen passieren in Ihrem Browser, es werden keine Daten übertragen.
Orientierung, kein Rechtsrat; im Zweifel Mieterverein oder Rechtsanwalt; maßgeblich ist der Mietspiegel Ihrer Gemeinde.
Ergebnis
Nach § 558 BGB darf die Nettokaltmiete höchstens auf 960,00 € steigen: eine Erhöhung um bis zu 110,00 € (12,94 %). Begrenzend wirkt die Kappungsgrenze (20 %).
| Größe | Wert |
|---|---|
| Grenze nach Kappungsgrenze (Miete vor 3 Jahren plus 15 % bzw. 20 %) | 960,00 € |
| Ortsübliche Vergleichsmiete (Ihre Eingabe) | 1.100,00 € |
| Höchstmiete (der niedrigere Wert) | 960,00 € |
| Mögliche Erhöhung je Monat | 110,00 € |
| Erhöhung in Prozent der aktuellen Miete | 12,94 % |
| Mehrkosten je Jahr (zwölf Monate) | 1.320,00 € |
| Frist | Datum |
|---|---|
| Zugang beim Mieter (Ihre Eingabe) | 22. Oktober 2026 |
| Zustimmungsfrist endet am | 31. Dezember 2026 |
| Höhere Miete gilt ab (bei Zustimmung) | 1. Januar 2027 |
| Klage auf Zustimmung möglich bis | 31. März 2027 |
| Sonderkündigung durch den Mieter bis | 31. Dezember 2026 |
| Mietende bei Sonderkündigung | 31. Dezember 2026 |
| Frühester Zugang nach den Wartefristen | nicht berechnet |
Ohne Angabe der letzten Erhöhung werden die Wartefristen nicht berechnet.
Nicht berücksichtigt sind Modernisierungsumlagen (§ 559 BGB), Staffel- und Indexmieten, Betriebskosten und die Mietpreisbremse bei Neuvermietung (§ 556d BGB). Fällt eine Frist auf ein Wochenende oder einen Feiertag, kann sich das Fristende verschieben (§ 193 BGB); das bildet der Rechner nicht ab.
Dieser Rechner dient nur der Orientierung und ist keine Rechtsberatung. Die Berechnung ist vereinfacht und kann Ihren Einzelfall nicht abbilden. Maßgeblich sind der Mietspiegel Ihrer Gemeinde und die geltende Landesverordnung. Wenden Sie sich bei Unsicherheit an Ihren Mieterverein oder eine Anwältin bzw. einen Anwalt. Alle Angaben ohne Gewähr.
So funktioniert die Mieterhöhung nach § 558 BGB
Bei einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete gelten nach § 558 BGB zwei Grenzen. Zum einen darf die neue Miete die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigen; sie wird aus üblichen Entgelten vergleichbarer Wohnungen der Gemeinde gebildet und steht meist im Mietspiegel. Zum anderen begrenzt die Kappungsgrenze die Steigerung innerhalb von drei Jahren auf 20 Prozent, in von den Landesregierungen bestimmten Gebieten mit gefährdeter Wohnraumversorgung auf 15 Prozent. Der Rechner nimmt den niedrigeren der beiden Werte als Höchstmiete.
Auch die Zeit spielt eine Rolle: Die Miete muss laut § 558 Abs. 1 BGB zum Wirksamwerden seit 15 Monaten unverändert sein, und das Verlangen darf frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung geltend gemacht werden. Beide Bedingungen gelten zusammen. Das Verlangen muss in Textform erfolgen und begründet sein, etwa mit dem Mietspiegel oder drei Vergleichswohnungen (§ 558a BGB).
Nach Zugang des Schreibens hat der Mieter Zeit bis zum Ende des zweiten Kalendermonats, um zuzustimmen. Stimmt er zu, gilt die höhere Miete ab dem Beginn des dritten Kalendermonats nach Zugang. Stimmt er nicht zu, kann der Vermieter innerhalb von drei weiteren Monaten auf Zustimmung klagen (§ 558b BGB). Mieter dürfen außerdem außerordentlich kündigen; die Erhöhung tritt dann nicht ein (§ 561 BGB).
So nutzen Sie den Rechner: Tragen Sie die aktuelle Nettokaltmiete, die Miete vor drei Jahren und die Vergleichsmiete aus dem Mietspiegel ein, wählen Sie die Kappungsgrenze und geben Sie das Zugangsdatum an. Beispiel: Bei 800 € vor drei Jahren, 850 € heute, 1.100 € Vergleichsmiete und 20 % Kappungsgrenze liegt die Grenze bei 960 €; die Kappungsgrenze begrenzt hier, die Erhöhung beträgt bis zu 110 €.
Nicht abgedeckt sind Modernisierungsumlagen (§ 559 BGB), Staffel- und Indexmieten sowie die Mietpreisbremse bei Neuvermietung (§ 556d BGB). Ob in Ihrer Gemeinde 15 Prozent gelten, regelt die Landesverordnung Ihres Bundeslandes; prüfen Sie diese bitte selbst. Das Ergebnis ist eine Orientierung und ersetzt keine Prüfung des Einzelfalls.
Verwendete Regeln und Quellen
Geprüft am 21.10.2026 gegen gesetze-im-internet.de. „Quelle geprüft“ heißt, die Seite wurde geöffnet und die Regel dort bestätigt; „sinngemäß“ heißt, dass der Gesetzestext nicht wörtlich vorlag. Nicht verifizierte Annahmen sind als solche gekennzeichnet.
| Regel | Inhalt | Einstufung | Herkunft |
|---|---|---|---|
| Kappungsgrenze | 20 % (15 % in Gebieten nach Landesverordnung) innerhalb von drei Jahren | Quelle geprüft | § 558 Abs. 3 BGB |
| Wartefrist bis zum Wirksamwerden | Miete 15 Monate unverändert | Quelle geprüft (sinngemäß) | § 558 Abs. 1 BGB |
| Wartefrist für das Verlangen | frühestens 12 Monate nach der letzten Erhöhung | Quelle geprüft (sinngemäß) | § 558 Abs. 1 BGB |
| Zustimmungsfrist | Ende des 2. Kalendermonats nach Zugang | Quelle geprüft (sinngemäß) | § 558b Abs. 2 BGB |
| Wirksamkeit der höheren Miete | Beginn des 3. Kalendermonats nach Zugang | Quelle geprüft (sinngemäß) | § 558b Abs. 1 BGB |
| Klagefrist | 3 weitere Monate nach der Zustimmungsfrist | Quelle geprüft (sinngemäß) | § 558b Abs. 2 BGB |
| Sonderkündigung | bis Ablauf des 2. Monats nach Zugang, Mietende zum Ablauf des übernächsten Monats | Quelle geprüft (sinngemäß) | § 561 BGB |
| Bezugsmiete der Kappungsgrenze | Maßgeblich ist nach verbreiteter Auslegung die Miete drei Jahre vor dem Wirksamwerden der Erhöhung. Diesen Wert tragen Sie selbst ein. | Nicht verifiziert | Eigene Annahme |
| Zählung bei Erhöhungen mitten im Monat | Bei einer letzten Erhöhung mitten im Monat wendet der Rechner die strengere der beiden Wartefristen an. Die genaue Zählung der 15 Monate ist nicht verifiziert. | Nicht verifiziert | Eigene Annahme |
| Fristberechnung am Monatsende | Fällt ein berechnetes Datum auf einen Tag, den der Zielmonat nicht hat, rechnet der Rechner mit dem Monatsletzten (z. B. 29.02.2028 plus 12 Monate = 28.02.2029; Standardannahme nach § 188 BGB). Wochenenden und Feiertage (§ 193 BGB) sind nicht berücksichtigt. | Nicht verifiziert | Eigene Annahme |
Geöffnete Quellen:
Häufige Fragen
Was ist die Kappungsgrenze?
Die Miete darf innerhalb von drei Jahren höchstens um 20 Prozent steigen, in bestimmten Gebieten um 15 Prozent (§ 558 Abs. 3 BGB). Erhöhungen nach den §§ 559 und 560 BGB werden dabei nicht mitgezählt.
Wie oft darf die Miete erhöht werden?
Das Verlangen darf frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung gestellt werden, und die Miete muss zum Zeitpunkt des Wirksamwerdens seit 15 Monaten unverändert sein (§ 558 Abs. 1 BGB, sinngemäß). Der Rechner prüft beide Bedingungen zusammen.
Bis wann muss ich zustimmen?
Bis zum Ende des zweiten Kalendermonats nach Zugang des Schreibens. Bei Zugang am 31. Januar also bis zum 31. März; die neue Miete gilt dann ab dem 1. April (§ 558b BGB, sinngemäß).
Darf ich wegen einer Mieterhöhung kündigen?
Mieter können nach § 561 BGB außerordentlich kündigen: bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang, zum Ablauf des übernächsten Monats. Die Erhöhung tritt dann nicht ein. Lassen Sie sich vorher beraten.
Woher bekomme ich die Vergleichsmiete?
In der Regel aus dem Mietspiegel Ihrer Gemeinde. Enthält er eine Spanne, gelten dafür besondere Regeln (§ 558a BGB); prüfen Sie das im Einzelfall. Maßgeblich ist immer der Mietspiegel Ihrer Gemeinde.
Gilt der Rechner auch für Index- oder Staffelmieten?
Nein. Auch Modernisierungsumlagen (§ 559 BGB), Betriebskosten und die Mietpreisbremse bei Neuvermietung (§ 556d BGB) sind nicht enthalten.